東京カンテイ／東京のマンション価格は年収13倍、相変わらず買いづらい市場

分譲マンションは、新築・中古とも相変わらず買いづらい状況にある。東京カンテイが12月４日に発表した年収倍率を見ると、そうしたことが浮き彫りとなった。新築の全国平均は8.09倍となり東京都で13.30倍、中古の全国平均が5.47倍で東京都が10.49倍となっている。年収倍率は新築と中古の価格が年収の何倍に相当するかを算出したもので年収は内閣府の県民経済計算を基にした予測値を使用している。

新築を見ると、年収倍率が拡大した地域は28から26に微減したものの、全国平均の倍率は0.28ポイント拡大した。東京は最も年収倍率が高いが、神奈川県や埼玉県、千葉県でもほぼ10倍の域に達する。

地方では、沖縄県(10.36倍)が初めて10倍を超えた。投資家やリゾート目的の購入者を各社が開発していることが要因で、地元沖縄の人は、「実需を無視した供給により(我われの年収ベースから)かけ離れた物件が多い」と不満を隠さない。群馬県(9.91倍)でも、高崎市で東京建物が供給した平均坪単価207万円のブリリアブランドのマンションが倍率を引き上げた。和歌山県(9.21倍)では、旭化成不動産の地上20階建てのタワー(坪平均192万円)がけん引して10倍近い。

一方、中古は築10年を対象に調べた。年収倍率が拡大した地域は30と前年横ばい。三大都市圏や地方中枢４市のあるエリアが中心である。全国で最も倍率が高いのは東京都の10.49倍だった。首都圏は、新築価格の連れ高や供給調整による購入ニーズの受け皿を担っていることもあって価格が上昇し、千葉県以外で年収倍率が拡大した。

東京都に次いで倍率が高いのは沖縄県の9.32倍。沖縄は新築・中古ともバブル感を強めている。これらに神奈川県(7.48倍)や京都府(7.26倍)などが７倍で続いた。

中古マンション市場は、レインズデータで在庫が積み上がっているが、東京カンテイ主任研究員の高橋雅之氏は、「在庫の積み上げスピードは小康状態になりつつあり、人気エリアでは物件取引も動いている。在庫の増加は足もとで悲観していない。首都圏のマーケットはモザイク模様だ」と話す。新築マーケットについても、「供給戸数や初月契約率では計れず、これからは(実際にどれだけ売れたかの)販売総額でマーケット見る時代になった」とも指摘する。