東京都、既存集合住宅の支援強化／高断熱化・再エネ設備導入を促進

４月から原則全ての新築住宅に一定の省エネ性能が義務づけられることもあって、住まいの省エネ性能への関心が高まっている。２０２４年４月からは、一足早く「建築物の省エネ性能表示制度」がスタート。不動産ポータルサイトなどの物件情報に一次エネルギー消費性能や断熱性能、目安光熱費が表示されることで、家選びに「省エネ性」という新たな視点が加わり、省エネ性能の高さが資産価値を高める要素の一つになったといえるだろう。新築住宅の中には、国が定めた基準を上回る省エネ性能を備えた住宅も少なからず見られるようになったが、省エネ性能が求められるのは新築住宅や分譲される住宅だけではない。住まいの高断熱化と再エネ設備の導入は、５０年カーボンニュートラル実現に向けた重要課題の一つ。加えて、健康面やコスト面、防災面などにおけるメリットも大きいことから、例えば東京都のように、高断熱住宅や再エネ電気利用の周知拡大や取り組みを推進し、既存の集合住宅や賃貸住宅を対象とした支援事業を充実させている自治体も見られる。

　住まいの高断熱化や再生可能エネルギー設備導入がもたらすメリットは、主に次の５つに大別される。
■快適性の向上
　住まいの断熱性を向上させることによって、空調の効果をキープしやすくなることで、夏は涼しく、冬は暖かく、快適に過ごすことができる。結露を防ぎ、カビやダニの発生も抑えられるため、日々の掃除の手間も削減。結露の発生は、木材の腐朽や建材の劣化にもつながることから、高断熱化は住宅の長寿命化にも寄与する。
■健康に寄与
　冬場の浴室などで起こりやすい「ヒートショック」は、急激な温度変化によって血圧が上下に大きく変動することが要因の一つとされている＝図１。断熱性能が高い住まいでは、室内の温度差が小さいため、ヒートショックの発生を抑制できる。
　冬期の死亡増加率は、寒冷な北海道や東北ではむしろ低く、増加率の高いエリアは関東圏内に集中している。これは、寒冷地では断熱性の高い住宅の普及率が高いことに起因しているものと考えられる。
　また、断熱性能が低い家では結露が発生しやすく、これがカビやダニの発生を助長し、アレルギーや感染症発症の要因の一つになるといわれている。気管支ぜんそくやアトピー性皮膚炎、アレルギー性結膜炎などの疾病を有する人が高断熱住宅へ転居したことで、症状が改善したという事例も報告されている＝図２。
　断熱性能が低い家と高い家では、医療費にも差が出るというデータもある。日建設計総合研究所の中島侑江氏らによるレポートによれば、断熱等性能等級３（２５年４月から新規に義務化される国が定める基準未満）と断熱等性能等級６（国が定める基準を２ランク上回る等級）の家で３０年間暮らした場合、後者のほうが約２７０万円医療費を削減できるという。同レポートでは、冬期に温暖な室温を保つことが健康寿命の延伸に寄与することも示唆されている。

■光熱費の削減
　光熱費削減に寄与する家の要素は、高断熱化・高効率設備の導入・再生可能エネルギー設備の導入の３つ。住まいの断熱性能を高めることで、床や壁、天井、窓などから外へ逃げる熱の量が少なくなる。これにより冷暖房効率が高まるため、光熱費の削減につながる。
　高効率設備とは、高効率給湯器やＬＥＤ照明などを指す。小さなエネルギーで効率的に稼働する設備を導入することで、光熱費の削減に期待できる。住宅屋根に４キロワットの太陽光パネルを設置した場合は、一般家庭で１年間に必要な電力量の約８割の発電量が期待できるとされている。
　集合住宅では、専有部だけでなく、共用部でも電力を消費する。集合住宅に太陽光パネルを設置した場合、エントランス等の電気代削減に寄与することに加え、一括受電にした場合は専有部での使用も可能だ。
■遮音性が向上
　高断熱化の副次的な効果として、遮音性の向上にも期待できる。特に、集合住宅は戸建て住宅と比べて騒音トラブルが起きやすい傾向にあり、住宅改良開発公社の２０年の調査によれば、賃貸住宅に暮らす人の４３％以上が遮音性に不満を感じているという＝図３。近年は、働き方の変化などにより在宅時間が長期化していることもあって、遮音性の向上は入居率アップや居住快適性の向上につながりやすいものと考えられる。同調査からは、賃貸住宅の断熱性や光熱費などにも多くの人が不満を感じていることがうかがえる。

■防災・減災対策に
　住まいの断熱化や再生可能エネルギー設備の導入は、防災・減災にも役立つ。
　大規模な震災時には、被災地を中心に大規模で長期にわたる停電が発生し、避難生活や復旧に大きな支障をきたした。太陽光パネルが住まいに導入されていれば、停電時も日中は電気が使用できる。蓄電池やＶ２Ｘ（ＥＶ等から建物に電力を供給できる機能）などがあれば、日中に発電した電気を貯めておけるため、夜間も電気を使える。
　大規模災害発生時に、在宅避難が可能な環境があれば、日ごろの生活を送れる可能性もある。一方、阪神淡路大震災や東日本大震災の際には、建物自体が損傷を受けていなくても、停電により生活の継続が難しいマンションも見られた。耐震性を確保したうえで、停電時の空調が使えない状況においてもできる限り快適な室温に保てるよう高断熱化し、水の供給やエレベーターの運転が行える再エネ設備や蓄電池・Ｖ２Ｘを導入しておけば、在宅避難時も比較的安心して過ごせるだろう。

　国土交通省によれば、２３年末時点の全国のマンションストック総数は約７０４・３万戸。このうち築４０年以上の高経年マンションは１３６・９万戸で、総数の約１９％を占める。築４０年以上のマンションは１０年後の３３年末には２７４・３万戸と約２倍、２０年後の４３年末には４６３・８万戸と約３・４倍に増加する見込みである。高経年マンションは総じて区分所有者の高齢化・非居住化が進行しており、資産性の低下も危惧される。
　集合住宅の高断熱化や再エネ設備の導入は、こうした課題解消の糸口となる可能性を秘めている。建物全体の省エネ・再エネ改修の方法としては、外壁や屋上、開口部の断熱化、高効率設備や再エネ設備の導入などが考えられる。いずれも一区分所有者ができない部分まで改修できることから、効率的かつ効果的といえるだろう。快適性やレジリエンスが向上し、居住者の健康や建物の長寿命化に寄与するうえ光熱費削減にもつながることから、維持・管理費の低減や居住者の満足度向上に加え、資産価値や入居率の上昇も期待できる。
　「建築物の省エネ性能表示制度」が開始されるまで、賃貸住宅を借りたり、集合住宅を購入したりする消費者は、なかなか検討物件の省エネ性能を簡単に把握することができなかった。しかし、現在は新築建築物の販売事業者・賃貸事業者に対して建築物の省エネ性能表示ラベルによる性能表示が必要となり、既存建築物については、省エネ性能が判明していれば新築同様にラベル表示することが推奨されている。建物全体の高断熱化や再エネ設備の導入をしたうえで性能を表示することで競争優位性が高まり、“選ばれやすい”集合住宅に生まれ変わらせることができる。
　区分所有の集合住宅の場合、高効率設備の導入など、住まいの省エネ化は区分所有者が独自に進められるものもあるが、住まいの中で最も熱が出入りする割合が高いとされる窓は基本的に共用部にあたり、壁や床、天井の改修にも規約や構造上の制限が入ることも少なくない。
　高断熱化や再エネ設備の導入をするうえでハードルとなるのは、やはりコストだろう。その点、東京都では例えば次のような制度で、既存集合住宅や賃貸集合住宅を含む住まいの高断熱化や再生可能エネルギー設備の導入を支援している。

■断熱改修・太陽光住宅普及拡大事業
　東京都は、５０年の二酸化炭素排出量実質ゼロ（ゼロエミッション）、３０年までのカーボンハーフ実現に向け、新たな「東京都環境基本計画」を２２年９月に策定した。
　都内のエネルギー消費量の部門別推移では、家庭部門のみ２０００年から唯一増加しており、都内の二酸化炭素排出量の部門別構成比で家庭部門が約３割を占めていることから、住まいの高断熱化と再生可能エネルギー設備の導入の普及を推進している。窓ガラスや外窓、ドアの交換は、区分所有法で共用部分と見なされている箇所の改修に当たるが、管理規約等で個人による改修が認められていれば対象となる。
　（詳細＝クール・ネット東京：東京都地球温暖化防止活動推進センター｜「災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業」）
　https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/adiabatic_solor

■集合住宅の再エネ電気導入促進事業
　東京都では、脱炭素社会の構築に向けて、集合住宅の専有部での再エネ利用を進めている。その一環として、都内の新築または既存の集合住宅にて、高圧一括受電による再エネ電気の利用に係る経費の一部を助成している。この補助事業には、高圧一括受電を供給する電気供給事業者が助成金分を考慮した通常より割安な「登録事業プラン（再エネ電気１００％の供給プラン）」を準備する。
　集合住宅の所有者や管理組合等は、登録事業プランの中から適したプランを選択し、電気供給事業者と合意した上で申請することにより、再エネ電気１００％を割安に利用することができる。
　（詳細＝クール・ネット東京・東京都地球温暖化防止活動推進センター「集合住宅における再エネ電気導入促進事業」）
　https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/saiene-juhenden-sokusin

■省エネ・再エネアドバイザー派遣
　高断熱化や再エネ設備の導入を検討していても、「何から始めたらいいかわからない」という管理組合やオーナーは少なくないはずだ。
　東京都の「省エネ・再エネアドバイザー派遣」は、マンションの管理組合や区分所有者、賃貸マンションのオーナーなどを対象に、マンションの共用部における省エネルギー化等を推進するためのアドバイザーを派遣する制度である。
　建築および電気のアドバイザー２人がマンションを訪問し、図面や修繕履歴、現地を調査したうえで提案書を作成し、省エネ化・再エネ化の実施に向けたアドバイスを行う。利用料は無料で、１管理組合等は１回利用できる。
　（詳細＝省エネ・再エネアドバイザー派遣｜東京都マンションポータルサイト）
　https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/syouenesaiene/02advisor.html

■賃貸住宅の省エネ化・再エネ導入促進事業
　東京都では、脱炭素社会の構築に向けて、都内住宅戸数の約７割を占める集合住宅の省エネ化や再エネ利用も進めている。
　その一環として、都内賃貸集合住宅の高断熱窓・ドア、断熱材の改修や省エネ診断等に係る経費や再エネ設備導入に係る経費の一部を助成している。
　省エネ改修・診断については、省エネ改修と省エネ性能の診断を実施し、その結果を不動産広告等に掲載する既存住宅が対象。再エネ導入は、太陽光発電と低圧電力一括受電を組み合わせて各住戸へ再エネ電力を供給する新築・既存住宅を対象としている。
　東京都の事業は、来年度（２５年度）も継続の予定。詳細は、各支援制度の公式サイトで公開される。
　（詳細＝クール・ネット東京・東京都地球温暖化防止活動推進センター「賃貸住宅における省エネ化・再エネ導入促進事業」）
　https://www.tokyo-co2down.jp/subsidy/tintai_syouene_saiene