23区大規模ビル供給量／今後５年間で年平均85万㎡に／明大名誉教授　 市川 宏雄氏に聞く

　明治大学名誉教授でボルテックスのシンクタンク（１００年企業戦略研究所）アドバイザーを務める市川宏雄氏によると「オフィスの年間供給量は、２０２４年からの５年間で（前の10年間の）約２割減のペースで進む」「日本橋、八重洲、京橋エリアは供給が多く、赤坂、六本木エリア、品川エリアは今までの供給が少なかった反動で供給が増える」という。都心のオフィス状況と動向について市川宏雄氏が解説した。

　まず、オフィスの立地量（ストック）について過去から現在までの推移は、90年代から都心５区のオフィス供給は周期的な増減を繰り返しつつも、総体としては漸増を続けてきた。バブル経済崩壊後の02年（２９６３万９３５９㎡）には90年（２０４２万７１６㎡）に比べて１・45倍に拡張し、その後も緩やかな増加が続いたが、24年12月には４６７４万６５７９㎡と、ピークからの34年間で２・27倍の伸びとなった。賃貸に充てられる比率は下がり続け、90年12月に０・67、02年１月に０・72と上向き、床面積の７割以上が賃貸に充てられていた。10年12月に０・６、24年12月には０・57に下落。過去20年で６割を切るまでに至っている。
　最近の動向では20年～24年12月までの５年間で都心５区のオフィス供給量は３０２万１１４０㎡に達している。特に港区は１７１万２７５６㎡で、都心５区の56・７％を占めている。２位千代田区（３万４９２７㎡）との差は２・７倍。23年３月までのトップは千代田区だったが、港区の活発なビル供給によって主役が入れ替わった。続く３位の渋谷区は36万２３１㎡で、港区の約５分の１、千代田区の約２分の１の規模。
　空室率について、コロナ禍前の20年１月にはオフィスの空室率が都心５区だけでなく23区全体でも１・53％と低い水準だったが、22年～23年に空室率が大幅に上昇した半面、10％を超えることはなかった。具体的には千代田区が22年６月に５・07％、中央区は22年12月に８・11％、港区が23年８月に９・６％、新宿区は21年11月に６・79％、渋谷区は21年７月に６・68％だった。
　その後、状況が改善し始めてはいるものの24年12月には空室率が最も低い千代田区でも２・25％、港区や中央区では依然として５％を超えている。コロナ後の各区賃料は渋谷区がいち早く上昇し、そのほかの区は24年に入ってから上昇傾向にあるが、24年末時点ではコロナ禍前の８割までの回復だ。
　23区の大規模オフィスビル（床面積1万㎡以上）の供給量は、今後５年間（24～28年）で年平均82万㎡になるという。この供給量は過去37年間の年平均１０３万㎡を下回り、全体的に抑制傾向にある。
　都心５区のうち７つのエリア（日本橋・八重洲・京橋エリア、丸の内・大手町･有楽町エリア、赤坂・六本木エリア、品川エリア、田町・浜松町エリア、虎ノ門エリア、渋谷エリア）は、23区全体の供給量（５年間）が４０８万㎡。そのうち主要７エリアは（２９３万㎡）を占め、最も供給量が多いエリアは「日本橋、八重洲、京橋エリア」で17%（71万㎡）。
　各エリアを19～23年と24～28年で供給量の比較すると「日本橋・八重洲・京橋エリア」が47万㎡から71万㎡、「赤坂・六本木エリア」が１万㎡から46万㎡、「品川エリア」が４万㎡から40万㎡に増加が見込まれている。
　なお中規模オフィス（５０００㎡～１万㎡未満）は、23年から過去10年間の平均供給量が約10万㎡弱で、大規模オフィスとの比較では５～10％を推移している。都心３区の供給割合が８割超を占める。